ニュース

May 24, 2023

セントポールにもうすぐ登場: リトルロット

ここ数年、セントポールの計画スタッフは「1-4 ユニット住宅調査」に取り組んでおり、近隣住宅を増やすためのゾーニングコードの変更を検討しています。

ここ数年、セントポールの計画スタッフは「1-4 ユニット住宅調査」に取り組んでおり、近隣の住宅の選択肢を増やすためのゾーニングコードの変更を検討しています。 さまざまな地元のニュース サイトがこの研究を取り上げており、私もこのサイトに頻繁に書いてきました。 この報道のほとんどで、ヘッドラインの焦点は、すべての住宅街でフォープレックスやタウンホームなどの小規模集合住宅の合法化という、1 つの広範な変化に焦点を当ててきた。

しかし、これまでほとんどまったく知られていなかったもう一つの変更案がある。 現在のスタッフ提案では、1区画あたり4～5戸の住宅を合法化することに加えて、より技術的だが同様に住宅の手頃な価格にとって重要な障壁である最小区画サイズを大幅に縮小することになる。

現在、セントポールの一戸建て住宅用に区画された地域には、各区画の最低面積を義務付ける厳格な規則がある。 セントポールの最も狭い一戸建て地区では 9,600 平方フィートの敷地が必要ですが、最も緩やかな一戸建て地区でも 5,000 平方フィートが必要です。 このため、住宅購入者や賃貸人は、希望するよりも多くの土地に支払わなければならず、住宅コストが上昇します。 提案されているゾーニングコードの書き換えでは、最小敷地面積は地区に応じてユニット当たり1,000、1,500、または2,000平方フィートのいずれかに大幅に引き下げられる。 これらの変更案により、住宅ははるかに狭い敷地に建てられるようになり、新築の二世帯住宅でも、今日のほとんどの一戸建て住宅に必要な敷地よりも大幅に狭い敷地に建てることが許可されることになる。

この方法で最小敷地サイズを縮小すると、セントポールの住宅の手頃な価格が大幅に増加する可能性があります。

住宅購入者や賃貸人が広い敷地を好む場合、最小敷地サイズの要件は大きな問題ではありません。 しかし、需要の高い地域では土地の価格が高くなるにつれて、最小敷地面積が拘束力となり、人々が希望するよりも多くの土地に支払わなければならなくなる可能性が高くなります。経済学者はそれを「消費下限」と呼ぶかもしれません。 さらに悪いことに、最小敷地面積によって、恵まれない人々がその地域から完全に追い出される可能性があります。ある地域が新しい住宅に 15,000 平方フィートの敷地を必要とする場合 (ミネソタ州の一部の郊外がそうであるように)、そのような敷地に家を建てる余裕のない人は誰でも住むことになります。大きな敷地は近隣から除外されます。

経済学者による最近の 2 つの研究論文は、最小ロットサイズの有害な意図と影響の一部を明らかにしています。 1 つ目は、Tianfang Cui によるもので、過去 80 年間に全国で導入された敷地面積制限を調査しています。 崔氏は、米国全土で増加する黒人移民に対応して、20世紀半ばに多くの管轄区域がこうした制限を採用したという顕著な証拠を発見した。 最高裁判所のいくつかの異なる判決により、管轄区域は人種ごとに近隣へのアクセスを明示的に制限することが法的に禁止され、代わりに最小敷地面積を「収入フィルター」として使用しました。 広い土地を買う余裕のない人は、その近所に入ることができませんでした。

アムリタ・クルカ氏の研究は、ロットサイズ要件の現代的な影響に焦点を当てており、今日のこの収入フィルターの証拠を発見しています。 クルカ氏は、ノースカロライナ州ウェイク郡 (ローリーを含む) を見ると、最小敷地面積が大きい地域ほど高所得の住民がいることを示しています。 これは主に、より大きな敷地サイズの規則により、住宅購入者はより多くの土地の代金を支払う必要があり、住民が支払い能力に基づいて密度の高い地域と低い地域に分類されるためです。 ボストンでの彼女のさらなる研究でも、同様の結果が得られました。

セントポールに目を向けると、最小敷地面積が住宅の手頃な価格に対する意味のある制約であることを証拠が強く示唆しています。

セントポール計画経済開発局が今年発表したメモの中で、市の研究者らは、セントポール市の現在のゾーニング規定（その多くは1970年代半ばに施行されたもの）が実際に既存の住宅条件を違法なものにしていることを発見した。 彼らは、セント ポールの一戸建て地区では、17 ～ 31 パーセントの敷地が最小敷地面積要件を満たしていないことを発見しました。これはおそらく、現在のゾーニングが実施される前に建てられた住宅によって引き起こされた結果と考えられます。 これは、多くの世帯が、ゾーニングで要求されるよりも少ない土地の代金を支払うことに全く抵抗がないことを示しています。